【課程背景】

由于房地產企業的業務流程與稅收操作的特殊性以及房地產企業財稅人員對該行業財稅業務特殊性不夠熟悉，一些房地產企業會計科目隨意使用，會計賬務錯漏百出，納稅申報率性而為，其不規范程度遠遠超出想象；一些財務人員分不清房地產開發成本與期間費用的界限；更多的財務人員為會計核算與稅務處理的差異所困，對稅收計繳的賬務處理不夠熟練，對增值稅、企業所得稅的預繳、匯算清繳及清算申報更是稀里糊涂。

這種混亂的狀況嚴重影響了房地產企業的會計核算及會計信息質量，影響了房地產企業正常的納稅活動，更談不上通過會計核算來合法節稅、控制納稅風險和有效降低稅負。

本課程對于房地產企業的相關核算及清算實務以通俗易懂的案例進行詳細解析。

【課程收益】

理清房地產企業的財稅管理中存在的問題

強化房開企業財務人員對業務流程的認識

針對房地企財務人員的工作困惑答疑解困

具體核算問題提升落地性、實操性、針對性

為房開企業的財務人員提供專業合規性幫助

提升房開企業全項目全過程財稅核算的邏輯性

為房開企業核算規范、稅務籌劃提供空間

【課程時長】

12-20小時

【課程大綱】

模塊一、房地產開發業務流程及相關知識

一、房地產開發經營業務概述

1、房地產開發企業的資質等級

2、房地產開發企業的分類

3、房地產項目的銷售模式

4、房地產項目銷售的收款方式

5、房地產開發業務管理體系

6、房地產經營業務的特點

二、房地產開發經營流程

1、取得土地使用權階段

1）開發項目的立項和可行性研究

2）取得國有土地使用權的方式\流程

2、前期準備階段

1）編制項目開發計劃書

2）開發項目規劃審批

3、建設施工階段

1) 房開項目施工招標

2）辦理建設工程質量監督

3）施工報建

4）項目施工

4、房產銷售(預售)階段

1）商品房預售

2）建設工程竣工驗收

3）商品房初始登記

4）商品房現售

5、項目清算階段

6、自持物業階段

三、房地產開發相關的專業術語

1、房地產建筑相關術語

1）、城市建設規劃術語

2）、城市居住用地術語

3）、建筑控制比率術語

4）、房地產項目類別術語

5）、常見建筑結構術語

6）、住房功能細分術語

2、房屋相關術語

1）房屋建筑術語

2）房屋面積術語

3）商品房銷售術語

4）房屋權屬登記與證書術語

5）房屋拆遷術語

6）房屋修繕術語

模塊二、房地產開發業務的會計核算

一、取得土地使用權的會計核算

1、與土地使用權相關的會計科目

2、以不同方式取得土地使用權的會計核算

二、房地產開發成本的會計核算

1、與房地產開發成本核算相關的會計科目

2、房地產開發成本核算的內容、步驟和原則

1）開發成本核算的內容

①土地出讓金、土地征用及拆遷補償費

②前期工程費

③建筑安裝工程費

④基礎設施建設費

⑤公共配套設施費

⑥開發間接費用

2）開發成本核算的程序步驟

①確定成本核算對象

②歸集開發成本

③確定成本分攤方法

④在多個成本核算對象之間分攤

⑤計算各成本核算對象的開發總成本

⑥正確劃分完工和在建開發產品之間的開發成本

⑦正確劃分可售面積、不可售面積

3）開發成本核算的原則

①受益原則

②配比原則

③可否銷售原則

④分類歸集原則

⑤功能區分原則

⑥定價差異原則

⑦成本差異原則

⑧權益區分原則

4）成本對象的確認方法

①占地面積法

②建筑面積法

③直接成本法

④預算造價法

3、房地產開發成本的具體會計核算

1）甲供材的核算

①采購材料

②設備和材料發出，領用

甲供材案例及分錄詳解

2）開發成本的核算

①土地征用及拆遷補償費的核算

②開發間接費用的核算

③工程價款的結算

④開發成本的分配

開發成本各類子項目案例分析及分錄詳解

3）開發產品的核算

①土地開發產品成本的結轉:

②竣工房屋開發成本的結轉。

③竣工房屋的產品意圖不同的結轉。

④配套設施開發產品成本的結轉。

⑤代建工程竣工后開發產品成本的結轉。

4）開發產品的結轉

①銷售已完工的開發產品

②委托代銷開發產品

三、房地產開發費用的會計核算

1、與房地產開發費用核算相關的會計科目

1）短期監控

2）長期借款

3）應付利息

4）銷售費用

5）管理費用

2、房地產開發費用中財務費用的核算

1）取得、歸還債權性融資和支付利息的核算

①短期借款的核算

②長期借款的核算

③財務費用列支的限制

④財務費用的單獨項目核算

2）存款利息收入的核算

3）向金融機構借款利息支出的核算

4）其他財務費用的核算

3、房地產其他開發費用的會計核算

1）職工薪酬的計提和發放

2）銷售費用的核算

3）管理費用的核算

4）稅金及附加的核算

5）以前年度損益的調整處理

四、房地產企業相關收入的會計核算

1、與房地產預售和銷售相關的會計科目

2、房地產開發企業預售收入的具體核算

1）未簽合同、預收款項的核算

2）已簽合同、預收款項的核算

3）代收款項的會計核算

4）銷售更名、銷售退房、銷售換房的會計核算

3、房地產開發企業相關銷售收入的具體會計核算

1）商品房銷售收入

2）土地使用權轉讓收入

3）精裝房精裝包銷售收入

4）土地或商品房出租收入

5）代建工程收入

6）其他建筑物銷售收入（周轉房、固定資產）

7）商品房售后服務收入、材料銷售收入

8）逾期罰沒收入

五、房地產轉讓相關稅費的會計核算

1、增值稅的會計核算

1）增值稅核算的會計科目設置

2）增值稅進項稅額抵扣相關的會計處理

3）銷售業務及抵減銷售額的核算

4）不得抵扣進項稅額的會計核算

5）年終增值稅納稅調整的處理

2、土地增值稅的會計核算

1）土地增值稅的清算對象選擇

2）土地增值稅的清算時間要求

3）土地增值稅清算收入的確定

4）土地增值稅清算成本的確認

①房地產項目土增扣除項目的歸納

②土地增值稅與企業所得稅的扣除差異

3、企業所得稅的會計核算

1）會計利潤與應稅利潤

2）稅會差異及確認

3）企業所得稅的預繳

4）企業所得稅的匯算清繳

5）企業所得稅的納稅調整

4、房產稅、土地使用稅的核算

1）房產稅的征收方法

2）房產稅納稅義務發生時間

3）房產稅的分攤節點

4）土地使用稅的計稅依據及征收范圍

5）土地使用稅的納稅地點、期限及優惠

5、附加稅、契稅、耕占稅、印花稅核算

1）附加稅相關規定及優惠

2）印花稅的列舉項及房地產企業規定

3）印花稅的計稅方法及優惠政策

4）契稅的計稅依據及征收范圍

5）契稅的會計核算及減免規定

6）耕占稅的納稅規定及核算

模塊三、房地產預售相關的納稅申報

一、增值稅的預繳規定及納稅申報

1、一般納稅人的預繳申報

2、一般納稅的進項抵扣申報

3、營改增后納稅方案的選擇

二、企業所得稅的預繳規定及納稅申報

1、季度預繳申報

2、年度匯算清繳申報

3、項目結束的清算申報

三、土地增值稅的預繳規定及納稅申報

1、土地增值稅預繳基數的計算

2、土地增值稅預征率的確定

四、小稅種的計提與納稅申報

1、附加稅的申報

2、契稅的申報

3、房產稅的申報

4、土地使用稅申報

5、印花稅的申報

模塊四、房地產項目預售應關注的稅務風險

一、預收賬款未及時計算收入納稅

二、所得稅收入確認不足

三、土地增值稅預繳不足

四、購房俱樂部會員費的納稅時點

五、賣房送汽車是否屬于混合銷售行為

六、無產證地下建筑是否可以轉讓

七、精裝房銷售的流轉稅問題

八、售樓處、樣板間的涉稅問題

九、購入在建工程開發銷售是否可以差額征稅

十、合作建房的納稅風險

十一、同是違約金納稅并不同

十二、合同簽訂過程中應關注的財稅及發票問題

模塊五、房地產企業土地增值稅清算實務

一、土地增值稅清算概述

1、土地增值稅清算對象

2、土地增值稅清算時點

二、土地增值稅清算收入

1、已開票的商品房銷售收入

2、未開票或未全額開票的收入

3、視同銷售收入的規定

4、土地出讓金返還收入的確認

5、售后返租業務的轉讓收入

6、營改增后土增收入的確認

三、土地增值稅清算扣除項目

1、計算增值額的扣除項目

1）土地價款

2）房地產開發成本

3）房地產開發費用

4）與轉讓相關的稅金

5）財政部規定的其他扣除

2、土地增值稅與企業所得稅的扣除差異

3、土地增值稅清算流程

1）土地增值稅清算應提供的資料

2）房地產公司及清算項目基本情況

3）扣除項目的審核

4）開發成本及開發費用的計算

5）開發項目有關稅金及土增稅預繳

6）開發成本加計扣除額計算

7）土地增值稅清算申報表的填列

模塊六、房地產企業土增清算鑒證業務關注內容

一、房地產建筑安裝成本的構成

二、房地產建筑安裝成本的預警值

三、各地土增清算項目的問題案例列舉

企業價值觀： 誠信做人，負責做事，實效主義，追求共贏