【課程背景】

一個物業公司要持續地發展下去，在落實收入的同時，必須要控制支出，合理運用管理費開支，控制各項費用成本，真正做到“量入為出、收支平衡”。 為確保物業公司對物業的正常維修保養，給業主（租戶）提供良好的服務，物業公司需

在物業管理中，合理配置人員、物料及相關設施設備，因此在人力成本及人效管理、物料消耗成本管控及設備維護及更新成本管控方面需要更加精細化，加強成本項目的性價比量化測算，除了表現在數量和質量上外，還有設備的投資效果、停工損失、維修費用、能源和材料消耗等方面。

【課程時長】6小時

【課程大綱】

一、物業成本的構成

1、人力成本

2、物資成本

3、能耗成本

4、成本臨界控制

二、物業管理的業務模式

（一）、自營方式

1、物業管理各崗位人員配置

1）、公共事務人員勞動定額

2）、保安人員勞動定額

3）、機電維修人員勞動定額

4）、清潔人員勞動定額

5）、園林綠化部人員勞動定額

（二）、出包方式

1、專項業務單一外包

2、組合外包

三、物業成本核算要求

1、成本核算方法成本核算應遵循收入成本配比原則

2、成本子目分類

1）物業管理類成本

2）物業經營類成本

3）物業大修類成本

4）非生產經營類成本

3、主營業務成本及期間費用核算

1）主營業務成本

①“物業管理成本”

②“物業經營成本”

③“物業大修成本”

2）其他業務支出

3）期間費用

4、成本精益控制方法下的核算要求

1）物業管理成本預算

2） 

四、物業成本的管控措施

1、人力資源管理

1）提高員工工作效率

2）專業、規范的操作流程培訓

3）合理、科學定員分配，落實定編定崗

①分工不分家團隊合作

②實行一人多崗，一專多能、一人多用

4）技防代替人防更給力，用高科技手段、或者機械運作代替人工服務。

5）增加物業管理的科技含量，增設智能化管理設施，減員增效。

6）人性化督導，調動員工積極主動性，發揮人的潛力。

7）減少人員流動率

2、物資采購管理

1）物資采購性價比控制、合理詢價

2）合理確定最佳采購數量、價格、地點、減少無形浪費。

3）降低購買價格，建立供應鏈資源網絡，建立戰略伙伴關系。

4）保證進貨品質，使用后評價制度

5）嚴格采購驗收、定期盤點制度

6）區域選定供應商評分、篩選及選定

7）招標競價，通過競標、競價，降低采購成本

3、物品使用控制

1）一次性物品的標準用量控制

2）物料消耗的月底分析制度

3）建立依舊換新制度，一對一進行交換。

4）建立回收再利用制度，報廢物資合理整合，重復利用

5）實現零庫存或少庫存，減少資金占用，回避物資積壓風險

4、設施設備的維修和保養

1）物業公司設備清查制度

2）設備定期維護維修專人負責制度

3）加強日常的保養和定期檢修報批制度

①日常設備專屬使用人員維護評比

②做到小壞小修，隨壞隨修

③外部維修報批登記及配件驗舊換新制度

5、能源管理（減少不必要能源浪費）

1）防止公共設施設備的露、冒、滴、漏等情況

2）采用高效能泵體和先進變頻設備節約能耗

3）培訓員工節約意識，杜絕浪費現象，建立企業職工節約意識。

4）提高電能計量正確性和電費核算的準確性。

6、物業人員考核制度

1）七勤考核

①眼勤②耳勤③鼻勤④腿勤⑤嘴勤⑥腦勤⑦筆勤

2）物業工作月報

五、成本控制中禁忌的矯枉過正事項

1、控制成本影響服務質量。

2、減少物品投放量。

3、只追求價格，降低產品質。

4、減少服務項目，降低服務品質。

5、控制成本，勿把設備設施提前報廢，不能達到預期使用壽命。④⑤⑥⑦

　　1）制定設備維修和保養計劃；

　　2）項目與工程部良好配合使計劃得以落實；

　　3）杜絕提前報損，造成更大浪費；

　　4）避免設備老化、低值易耗品陳舊。

企業價值觀： 誠信做人，負責做事，實效主義，追求共贏