【課程背景】 

?  眾所周知，房地產業是國民經濟支柱產業，其相關稅、費收入占到地方財政收入的一半，但當前受經濟形勢影響，整個行業步履維艱：消費者投資信心不足開源去化遲緩，成本居高不下，稅收已成為房地產企業的重大負擔，被業界公認為第三大成本。

?  房地產稅收籌劃的成敗在于三大主稅，關鍵是土地增值稅。土增稅計算繁瑣、征管復雜，業務綜合度高，稅負彈性大。當前稅收征管形勢已經發生了重大變化：智慧稅務已于2022年底基本開發完成，2024年全國稅務工作會議明確，“將持續深化稅收征管改革，穩步推進數電票推廣應用，深化拓展稅收大數據應用，提升數字化智能化治理效能”，因此像以往靠虛增成本降低土增稅的招數已經行不通。

??君不見，南京某房企收到建稅撤〔2023〕8號稅務事項決定書，三年前的土地增值稅清算定率核定通知被撤銷；深圳某房企收到深稅二稽罰〔2024〕13 號行政處罰決定書，因拒不申報土增稅，被認定為偷稅。

?  其實，降低土地增值稅也有規律可循，在總成本確定的前提下，企業提前進行合理規劃，包括合理規劃清算單位、合理安排清算時點、選擇正確的成本分攤方法、積極妥善處理地下建筑和尾盤，完全可以合法降低土增稅。

?  本次課程主講老師牛老師長期從事房地產稅務籌劃，有豐富的清算經驗，熟悉土增稅政策、深諳土增稅清算和稅務清算審核規則。課程以土地增值稅清算與審核應對為主題，現場通過分析政策重大條款、拆解清算流程、剖析清算審核中稅企分歧與焦點，分享實戰案例和清算經驗，助力企業輕松應對房地產項目的清算收官，課程價值百萬，機會難得，名額有限。

【授課講師】牛老師：知名房地產財稅實戰專家；清華大學總裁班客座教授；曾任某

稅收籌劃事務所籌劃部經理、副所長；曾任某新三板財稅咨詢公司咨詢部總經理；從事房地產稅務咨詢16年，擅長房地產全程稅收籌劃、土增稅清算籌劃；股權設計、并購重組，出具的方案以實用性強、可落地見長。已為140多家房地產企業260多個項目提供稅務咨詢服務，業態涵蓋住宅、商業、城市綜合體、舊城改造/城市更新、特色小鎮等。著有《土地增值稅實戰與案例精解》（2012、2014）、《房地產全流程稅收籌劃與風險應對》（2023）等多部房地產財稅著作。主講課程《房企全流程50個稅籌爆點解析與籌劃應對策略》《土地增值稅清算實戰與籌劃應對》《房地產業三大主稅關鍵業務風險管控與籌劃應對》等，課程貼合實務、實戰性強、信息量大、案例豐富，深受客戶和學員一致好評。

【培訓對象】

房地產企業高管、財務人員，稅務機關房地產征管人員，會計師、稅務師事務所從業人員，房地產行業研究人員。

【課程亮點】     

1．系統梳理土地增值稅清算流程；

2．現場解決清算中焦點爭議問題；

3．全面分享千錘百煉的實戰思維；

4．全面剖析真實成功的籌劃案例。

【課程內容】

一、當前稅務風險和應對措施

1．2024年稅收形勢與應對

2．當前土地增值稅清算形勢

3．土增稅清算和審核中的新動向和應對

4．金稅四期和數電票對清算的影響與應對

5．各地土增稅政策重大條款解析與運用

二、清算前期的籌劃與應對

6．土增稅征管流程系統剖析

7．土增稅征收范圍確認

8．產品對象分類的適用與選擇

9．項目報建前期的籌劃與布局

10．清算單位、分期的調整與補救

11．土增稅清算時點的把控與應對

12．可售面積與清算面積的確認

13．公配設施規劃的影響與應對

14．票據的風險管理與應對

三、收入的確認、籌劃

15．收入組成與確認的時點處理

16．一般計稅下土增稅收入與成本的確認

17．“買一贈一”的處理方法與收入確認

18．價格偏低的風險與合理利用（含案例）

19．違約金、更名費、價外費用的處理

四、成本、費用的處理與籌劃

20．土地、開發成本剖析與處理

21．特殊拿地方式下土地價款的確認

22．“限低價、競配建”土增稅清算方法

23．開發間接費與利息的處理

24．代收費用的稅務風險與應對

25．各個扣除項目的管理與協調

26．拆遷補償費的分攤處理

27．【案例分析】成本分攤方法的正確選擇

28．地下建筑的成本分攤選擇

29．無產權、人防車位各處置下稅務處理

30．四項扣除項目的風險與運用

31．層高系數法等特殊方法的運用

五、特殊問題的處理與應對

32．土地出讓金分期付款利息的處理

33．紅線外配套設施的清算處理

34．代建管理費的處理方法

35．土增稅二次清算風險管理

36．地下建筑不參與清算的處理

37．關聯交易在土增稅中運用與風險

38．裝修裝飾業務的合理利用

39．清算后企業虧損的處理

六、清算實戰與籌劃分享

40．稅負動態測算模型的設計技巧

41．清算中其他地方利好政策的運用

42．清算審核發現其他稅種問題的應對

43．征收方式的轉化協調

44．清算方案選擇與稅企關系協調

45．尾盤與舊房的土增稅處理

46．實戰案例分析

七、現場答疑交流

【課程說明】

【時間地點】2024年3月14-15日·北京（具體地點開課前一周發送報到通知）

【培訓費用】4800元/人，（費用包含講師費、場地費、茶歇、印刷費、咨詢費等；午餐自理。提供酒店代訂服務，如需住宿，請在報名回執單中說明，會務組統一安排，費用自理；報到通知發送后自行確定交通方式）